中国基金会新闻泰勒
从今天，3月1日开始，将会有一个关于民生的重大事件:影响成千上万家庭钱包的新规则。这是个人抵押贷款利率的一大变化。购买房屋并拥有抵押贷款的小合伙人必须关注一波浪潮。
2019年8月17日，中国人民银行发布《[2019年第15号公告》，决定改革和完善贷款市场报价形成机制(LPR)。
2019年12月28日，中国人民银行发布《2019年[公告》第30号(以下简称《公告》)，进一步推动贷款市场应用(LPR)报价利率，推进现有浮动利率贷款定价基准向LPR的转换。
中国人民银行要求从2020年3月1日起，金融机构与现有的浮动利率贷款客户就定价基础转换条款进行协商，将原合同中约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基础的一个点(该点可以为负)，该点的价值将在合同剩余部分固定。它也可以转换成固定利率。
根据央行的最新数据，截至2019年11月，存款类金融机构贷款总额为151.79万亿元。根据专业分析，这些贷款大部分应该是浮动利率。
简单地说，在3月1日，您可以选择将抵押贷款利率转换为LPR点或将其转换为固定利率。此外还有改变抵押贷款利率的问题。将来利息会降低吗？或者如何降低利息？
下面的基金经理整理出十个问题和十个答案告诉大家。
1、为什么要将房贷利率转换？
过去，银行向客户发放贷款，利率根据央行公布的基准利率确定，基准利率以“XX倍增长”和“XX倍贴现”的形式确定。前两年五年期贷款的基准利率为4.9%。如果价格上涨1.1倍，最终利率为5.39%。定价模式为
房贷利率=贷款基准利率*上浮比例/打折数
但贷款基准利率不市场化，央行推进利率市场化改革，引入LPR。2019年8月，央行改革了贷款市场的报价利率(LPR)。此后，新发放贷款的定价基准从贷款基准利率改为LPR基准利率。今年3月以来，LPR贷款的适用范围逐步从新增贷款扩大到现有的浮动利率贷款，贷款基准利率也逐渐退出历史舞台。
也就是说，未来贷款的浮动利率将以LPR为基础。其定价模式为
房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）
2、什么时间完成转换？
根据央行规定，从2020年3月1日起，商业银行将正式与现有贷款客户切换浮动利率贷款的定价基准。原则上，现有贷款利率定价基准的转换应在2020年8月31日前完成。换句话说，股票浮动利率贷款合同将在未来六个月内完成定价基准转换。
一些银行将在3月底或4月初开始转换，而其他银行尚未确定转换的开始时间，并将通过短信、电话等方式通知客户。
3、借款人只有一次选择权
有两种基准转换定价选项:LPR或固定利率。具体选择可由借款人与银行协商确定，个人按揭客户可自由选择。然而，借款人只有一个选择，不能在转换后再次转换。
4、哪些贷款需要转换？哪些贷款暂时不需要转换？
转换范围是以PBOC基准利率定价的股票浮动利率个人贷款。
固定利率贷款、公积金委托贷款(按公积金利率定价)和不良贷款不包括在转换范围内。
需要转换的包括如下：
2020年1月1日前已发放或已签订合同但尚未发放的贷款；
参考贷款基准利率的定价；
贷款最初以可变利率定价。
对房贷客户来说，以下几种情况不用参与转换工作：
政策性公积金个人住房贷款(包括组合贷款中的公积金部分)不需要转换；
2020年12月31日前到期的个人住房贷款不需要转换；
固定利率贷款。
5、转换规则是什么？
贷款期限在5年以内(含5年)的，以1年期LPR为定价基准；贷款期限超过5年的企业，以贷款期限超过5年的LPR为定价依据。在具体转换过程中，原合同的最新执行利率将保持不变进行等值转换，增量值(增量值可以为负)将根据《公告》的规定，以2019年12月国家银行间同业拆借中心发布的相应期限LPR为基础计算。在合同的剩余部分，附加值将保持不变。
(二)其他个人贷款(包括小微企业贷款、个人消费贷款、个人商品房贷款等。)在借款人名下除商业个人住房贷款以外的转换范围内，借款人可以选择将原合同浮动利率定价基准转换为LPR或固定利率。
对于转换为LPR的贷款，对于贷款期限小于5年(含5年)的业务，以1年LPR为定价基础；贷款期限超过5年的企业，以贷款期限超过5年的LPR为定价依据。对于转换为固定利率的贷款，贷款执行利率在合同剩余期限内不变。
对于具体的转换，原合同中最近执行的利率在等价转换时保持不变，增量值(增量值可以为负)根据转换前一个工作日国家银行间同业拆借中心最近发布的相应期限LPR计算。在合同的剩余部分，附加值将保持不变。
6、存量房贷转换方式
2020年12月LPR加号点值。点值可以是正的或负的。也就是说，之前的贷款利率很低，加上点是负的，转换后仍然很低。以前，贷款利率很高，增长是积极的，但转换后仍然很高。只是LPR在漂浮，点是固定的。
其中，增量值=原合同的最新利率水平——2019年12月公布的同期LPR差额。例如，商业个人住房贷款原合同期限为20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率比5年期以上贷款基准利率高10%，当前执行利率为4.9% × (10%)=5.39%，2019年12月发行的LPR 5年期为4.8%。然后，点值为5.39%-4.8%=0.59%。
注意，一旦点的值被确认，它将保持不变！影响最终贷款利率的是最接近重新定价日期的LPR报价。
7、你的房贷利率会变吗？
中央银行规定转贷的利率水平由双方协商确定。为落实房地产市场的调控要求，现有个人商业住房贷款的利率水平在转换时保持不变。
在定价基础改变后，抵押贷款的利息费用将保持与原始合同相同，直到第一次重新定价。
假设你在2019年1月1日向银行抵押了一笔20年期200万元的住房贷款，利率是基准利率的1.1倍，那么实际利率是5.39%(4.9%*1.1)。
如果转换为固定利率，2019年1月1日至2039年12月21日之间的利率为5.39%。
但是，如果转换为浮动利率，其固定点差额(0.59%)=原合同的当前执行利率水平(5.39%)-2019年12月发行的相应期限LPR(4.8%)。换句话说，在未来的日子里，你的抵押贷款利率定价公式是:抵押贷款利率=LPR 0.59%
，也就是说，在2020年，利率将保持在5.39%不变；
8、那究竟要转换LPR定价加点？还是固定利率好？
假设你在2008年用贷款买了一栋房子，并与一家银行签订了一份为期20年的商业个人住房贷款合同。现在剩下的任期是8年。合同规定重新定价期限为1年，重新定价日期为每年的1月1日。
原合同中的固定利率比5年期以上贷款的基准利率(4.9%)高10%。换句话说，你目前承担的按揭利率是4.9% × (10%)=5.39%。
一、如果你选择了固定利率。
那么您只能选择5.39%的固定利率，并在剩余的8年内继续承担5.39%的抵押贷款利率。
二、如果你选择了LPR加点
从转换后的第一个重新定价日开始，在每个利率重新定价日，利率水平由最近一个月的LPR五年期利率和该点的值重新计算和确定。年抵押贷款利率水平实际上是随着LPR的变化而浮动的。在本例中，从
——到2021年1月1日，抵押贷款利率将调整为2020年12月LPR发行的0.59%；
——至2022年1月1日，抵押贷款利率将调整至2021年12月LPR发行的0.59%；金融监管研究所所长
也就是说，2021年及以后的房贷利率会上升还是下降，完全取决于新基准LPR的变动情况。
实际上，如果处于利率上行周期，那么转为固定利率会有优势；
如果是利率下行周期，转换为浮动利率就比较划算。
孙海波表示，如果你选择LPR加点定价模式，如果你的抵押贷款剩余期限足够长，央行将在未来继续引导五年期LPR下调利率，并可以享受下调利率周期带来的红利。
假设以300万房贷总额，20年等额本息，现行是1.1倍上浮，那么利率为5.39%（5年LPR+59基点），目前每月还本付息20450元。如果未来利率下行，2022年下降50个基点到4.3%，那么实际利率是4.89%（5年期LPR+59基点），每月还款大约19650，下降了800元，一年可节省9600元。
9、未来利率会下降吗？
孙海波表示，如果你选择LPR加点定价模式，如果你的抵押贷款剩余期限足够长，央行将在未来继续引导五年期LPR下调利率，并可以享受下调利率周期带来的红利。
一些分析家认为LPR利率的趋势正在持续下降。世界各国央行再次进入货币宽松时期，利率将继续下行趋势。因此，LPR变化的趋势在未来也将缓慢下降，这将压低贷款利率。过去，现有贷款的贷款利率也可以下调，享受LPR改革的红利和降息的好处。
10、哪些渠道可以进行转换？
详情请查看贷款银行官方网站或官方微信号。不过，根据多家银行的公告，在8月30日前，按揭客户基本可以通过贷款银行的手机银行、网上银行、智能柜员机、短信银行、任何网点等渠道完成定价基准转换。
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